След години на устойчив ръст в цените, пазарът на недвижими имоти в България навлиза в нова фаза – по-умерена, по-балансирана и много по-внимателно наблюдавана както от купувачите, така и от продавачите. Това споделя в интервю за Divna.Tech брокерът Пламен Николов от агенция Имотека, който анализира настоящата картина и очертава основните тенденции, пред които е изправен пазарът.
Пазарът е активен, но хората са по-внимателни
Според Николов, пазарът остава динамичен, но вече и по-чувствителен. Сделки продължават да се случват активно, особено когато става дума за качествени имоти в добри локации, но поведението на купувачите е значително по-различно в сравнение с предходни години.
„Хората все повече внимават – сравняват оферти, искат документи, интересуват се от енергийната ефективност, разходи за поддръжка, искат сигурност. Пазарът вече не търпи импулсивни решения“, подчертава той.
Бумът на вгигащи се цени с очакване на влизане в „Еврозоната“ вече е изконсумиран
През последните години много от покупките са били мотивирани от очакванията за влизането на България в еврозоната и съпътстващото покачване на цените. Този така наречен „ефект Еврозона“ обаче, според Николов, вече е до голяма степен изчерпан.
„Голяма част от купувачите, които действаха на база спекулативни очаквания, вече са извършили сделките си. В момента пазарът се нормализира и навлиза в по-реалистична фаза“, обяснява той.
От пазар на продавача – към неутрална зона
Николов отбелязва и ключова промяна: пазарът вече не е толкова силно доминиран от продавачите. Купувачите получават повече тежест при преговорите, а това води до изместване на равновесието.
„Навлизаме в период на балансиране. Това не означава, че цените ще паднат рязко, но означава, че купувачите вече имат повече аргументи и възможности за договаряне.“
Цените: растеж, но по-умерен
Очакванията на Пламен Николов за следващите 12 месеца са за лек ръст или стабилизация на цените, в зависимост от движението на лихвите и развитието около еврозоната. Масови спадове не се очакват, но в определени сегменти на пазара може да се наблюдават корекции.
„Лихвените проценти ще бъдат решаващ фактор. Ако останат стабилни, това ще поддържа интереса към покупките. Хората търсят предвидимост – както в цената, така и във възможността да обслужват кредитите си“, допълва Николов.
Да купуваме или да чакаме?
Един от най-често задаваните въпроси към всеки брокер в последните месеци е: „Сега ли е моментът за покупка или да се изчака?“
Пламен Николов е категоричен, че отговорът зависи изцяло от целта на покупката:
- Ако имотът е за собствено ползване, най-важното е да се действа, когато има нужда и възможност. „Чакането за спад на цените често води до пропуснати възможности. Времето не винаги работи в полза на купувача – особено в големите градове.“
- Ако целта е инвестиция, подходът трябва да бъде по-прецизен. „Не всяка покупка вече е автоматично добра инвестиция. Нужно е внимателно проучване на локацията, състоянието на имота и възможностите за доходност.“
Какви имоти се търсят?
Пазарът продължава да показва интерес към новото строителство, особено в София и големите градове. Купувачите търсят имоти от утвърдени строители, често в затворени комплекси, с паркоместа, зелени площи и контрол на достъпа.
„Хората са взискателни и искат качество. Пазарът отговори на това с по-висок стандарт на новото строителство, но цената също е фактор – затова все по-често се търсят и стари, добре поддържани сгради с функционално разпределение.“
Друг тренд, който Николов отбелязва, е нарасналото търсене на къщи и имоти край града, особено след пандемията, когато се засили стремежът към природа и лично пространство.
Спекулативните сделки – все още реалност
На пазара все още има купувачи, които търсят възможности за препродажба „на зелено“ – особено на имоти, купени в ранен етап от строителството. Идеята е, че с напредването на строежа (до Акт 14 или Акт 15), стойността се покачва и това позволява препродажба с печалба.
„Тази стратегия може да бъде доходоносна, но крие и рискове – особено ако строежът се забави или пазарът се охлади“, предупреждава брокерът.
Брокерът – съветник, не просто посредник
Пламен Николов подчертава, че ролята на брокера днес далеч надхвърля рамките на „показване на апартаменти“. В съвременната динамична среда той е медиатор, съветник и партньор, който трябва да притежава умения за:
- управление на емоции при преговори
- познаване на юридическите и финансовите аспекти на сделките
- изграждане на доверие чрез честност и прозрачност
„Имотите не са просто квадратни метри бетон – те са дом, сигурност, инвестиция и бъдеще. Добрият брокер носи отговорност не само за сделката, но и за спокойствието на клиента“, казва Николов.
Препоръки към бъдещите купувачи
Към финала на разговора, Пламен Николов отправя няколко ключови съвета:
- Не отлагайте, ако търсите собствен дом и имате възможност.
- При инвестиции – анализирайте добре и мислете дългосрочно.
- Доверявайте се на брокери, които работят прозрачно и поставят интереса ви на първо място.
- Бъдете внимателни с „на зелено“ сделки – възможностите съществуват, но с тях идват и рискове.
- Следете пазара, но вземайте решенията си според личните ви нужди, а не според общата истерия или очаквания.
🔗 Цялото интервю с Пламен Николов може да прочетете в divna.Tech:
