Стара кредитна карта, просрочено задължение или неправилно изчислен бюджет могат да провалят покупката на жилище. Кредитният експерт Павел Ненков от CreditSpace разказва как да избегнем най-честите грешки.
Покупката на собствен дом е един от най-вълнуващите моменти в живота на всяко семейство. Тя е свързана с надежди, планове за бъдещето и често с най-големия финансов ангажимент, който човек някога ще поеме.
Но какво се случва, ако след месеци търсене най-после намерим мечтаното жилище, договорим цена, платим капаро и едва тогава разберем, че банката отказва кредит?
Този въпрос беше в центъра на разширеното представяне на Павел Ненков, основател на CreditSpace, пред бизнес общността на BNI Успех на 12 ноември 2026 г.
Темата беше предварителното одобрение за ипотечен кредит — процедура, която може да изглежда като формалност, но в действителност има ключово значение за сигурността на една имотна сделка.
Първата грешка: търсим жилище, преди да знаем бюджета си
Представете си семейство, което разглежда имоти на стойност 200 000 евро.
Двамата съпрузи вече са избрали предпочитан квартал, посещават огледи и дори са харесали конкретно жилище.
Когато отиват в банката обаче, се оказва, че има обстоятелства, които затрудняват финансирането.
Именно такъв случай разказа Павел Ненков.
В примера съпругата била в майчинство, а съпругът имал стара кредитна карта, по която преди време е допускал продължителни просрочия. Впоследствие задължението било погасено, но информацията за забавянията продължавала да има значение при банковата оценка.
Резултатът бил отказ за кредит.
Семейството потърсило кредитен консултант едва след възникването на проблема.
Според Ненков много подобни ситуации биха могли да бъдат избегнати, ако кандидатите проверят възможностите си още преди да започнат активното търсене.
Когато залогът е 200 000 евро
Особено впечатляващ беше друг пример от практиката на CreditSpace.
Клиент вече бил внесъл 200 000 евро за покупката на голяма къща, но трябвало да осигури още 250 000 евро.
Тогава дошъл отказът на банките.
Павел Ненков разказа, че екипът му успял да намери решение и сделката била финализирана.
Не всеки подобен случай обаче може да приключи успешно.
Платеното капаро и подписаният предварителен договор могат да поставят купувача в неблагоприятна позиция, ако необходимото финансиране не бъде осигурено навреме.
Дали внесените средства ще бъдат загубени, зависи от конкретните клаузи и обстоятелствата по сделката.
Затова експертите съветват преди подписване на договор да се изяснят както финансовите възможности, така и правните последици при евентуален отказ на кредит.
Какво представлява предварителното одобрение?
Предварителното одобрение е оценка, чрез която банката преценява възможността на кандидата да получи финансиране при определени условия.
Обикновено се разглеждат доходите, задълженията, кредитната история и общата финансова стабилност на домакинството.
Това позволява на купувача да получи по-реалистична представа за възможния размер на кредита и месечната вноска.
Процедурата има няколко практически предимства.
На първо място, ограничава търсенето до имоти, които семейството действително би могло да си позволи.
На второ място, намалява риска от неприятни изненади след подписване на договор.
И не на последно място, позволява на купувача да реагира по-бързо, когато открие подходящо жилище.
Предварителното одобрение обаче не означава, че банката безусловно ще отпусне кредита. След избора на имот следва и неговата оценка, а окончателното решение зависи от изпълнението на всички банкови изисквания.
Защо старите ни кредити имат значение?
Една от основните проверки при кандидатстване за ипотечен кредит е справката в Централния кредитен регистър на Българската народна банка.
Там се съдържа информация за кредитни задължения и тяхното обслужване.
Павел Ненков обърна внимание, че просрочия по стари задължения могат да окажат влияние върху банковата оценка, дори когато самият дълг вече е погасен.
Това не означава, че всяко минало забавяне непременно води до отказ. Банките прилагат различни критерии и разглеждат цялостния профил на кандидата.
Но е важно човек да познава собствената си кредитна история, преди да предприеме сериозна финансова стъпка.
Евтин кредит или само привидно изгодна оферта?
Друга често срещана грешка е изборът на банка единствено според обявената лихва.
Ненков подчерта, че при ипотечните кредити е необходимо да се разглежда общата цена на финансирането.
Тя може да включва различни такси, застраховки и допълнителни условия.
Годишният процент на разходите е важен показател при сравняването на предложенията, но клиентът трябва да провери какво точно е включено в изчислението и какви други разходи ще възникнат.
В презентацията беше даден пример, при който отчитането на разход за застраховка „Живот“ променя съществено сравнението между предложенията.
Така кредит, който изглежда най-изгоден на пръв поглед, невинаги се оказва най-подходящият за конкретното семейство.
Кой плаща на кредитния посредник?
По време на срещата беше обсъден и въпросът за възнаграждението на кредитните консултанти.
Павел Ненков обясни, че при бизнес модела на CreditSpace посредническата услуга се заплаща от банките, с които компанията работи.
За клиента това означава, че според представения модел не се начислява отделна такса за посредничеството.
Разбира се, кредитополучателят продължава да носи всички приложими разходи по избрания банков продукт.
Ненков посочи, че CreditSpace е създадена през 2018 г. и работи с екип от 12 специалисти, включително мобилни експерти в различни градове.
Колко кредит можем да си позволим, без да рискуваме спокойствието си?
Може би най-важното послание от презентацията не беше свързано с лихвите, банковите оферти или документите.
То беше свързано с отговорността.
Павел Ненков обясни, че добрият консултант не трябва да насърчава клиента да изтегли максималната възможна сума.
Вместо това е необходимо да се прецени как месечната вноска ще се отрази на семейния бюджет не само днес, но и след години.
Какво ще стане, ако единият съпруг остане без работа? Ако възникнат здравословни проблеми? Ако доходите временно намалеят или се появят непредвидени разходи?
Тези въпроси са не по-малко важни от размера на лихвата.
Защото домът трябва да бъде място на сигурност, а не източник на постоянно финансово напрежение.
Мечтата за собствен дом започва с реалистичен план
Покупката на жилище изисква много повече от избор на подходящ адрес.
Необходими са ясна финансова преценка, внимателно сравнение на възможностите, проверка на документите и разбиране на рисковете.
Разширеното представяне на Павел Ненков пред BNI Успех показа колко полезен може да бъде практическият опит на специалистите, когато бъде споделен с хората, които предстои да вземат важни решения.
А основният съвет е прост: преди да започнете да търсите мечтания дом, разберете какво финансиране действително можете да си позволите.
Защото най-добрата имотна сделка не е непременно тази за най-голямото или най-скъпото жилище.
Тя е тази, която Ви позволява да се чувствате у дома — спокойно и финансово сигурно.
